Der Bauträgervertrag ausführlich erklärt

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1. Vom Vertrag zum ersten Stein

Das Bauvertragsrecht wurde zum 1. Januar 2018 neu reformiert. Erstmals wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) auch umfassende Regelungen zum Bauträgervertrag aufgenommen.

Das BGB definiert den Bauträgervertrag als einen Vertrag,

„der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.“
§ 650u Abs. 1 Satz 1 BGB

Baubeschreibung

Kernstück des Bauträgervertrages ist und bleibt die Baubeschreibung. Die Baubeschreibung enthält Regelungen zur technischen Ausführung des Immobilienbaus, zur Bauausführung und zum Ausbau des Hauses oder der Wohnung. Faktisch ist die Baubeschreibung ein Katalog von Leistungen, die der Bauträger erbringen muss.

Seit dem 1. Januar 2018 ist gesetzlich definiert, was in einer Baubeschreibung erläutert werden muss:

  • allgemeine Beschreibung des Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleistung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  • Angaben zum Energie-, Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
  • Beschreibung des Innenausbaus
  • Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
  • Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie und der Außenanlagen

Darüber hinaus hat die Baubeschreibung eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Sollte der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststehen, so muss eine Dauer für den Bau angegeben werden.

Bestehen zusätzlich Sonderwünsche, so müssen diese in dem Kaufvertrag notariell beurkundet werden.

Der Kaufvertrag wird regelmäßig Regelungen enthalten, wann der Kaufpreis fällig und zu zahlen ist. Der Unterscheid eines Bauträgervertrages zu einem „normalen“ Immobilienkaufvertrag ist, dass das Gebäude oder die Wohnung, die erworben wird, noch nicht fertiggestellt ist. Dem Erwerber ist also daran gelegen, dem Bauträger nicht direkt den vollen Kaufpreis zu zahlen. Der Bauträgerauf der anderen Seite muss sich natürlich für die Erstellung des Bauwerks finanzieren.

Abschlagszahlungen nach Baufortschritt

Diesen vermeintlichen Widerspruch löst die Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) dadurch, dass sie eine Ratenzahlung nach Baufortschritt im Fall eines Bauträgervertrags anordnet.

Nach der MaBV kann der Bauträger bis zu 7 Raten entsprechend dem Baulauf vom Erwerber fordern. Die Raten können sich aus folgenden Teilbeträgen (ausgehend vom vollständigen Kaufpreis) ergeben:

  • 30,0% nach Beginn der Erdarbeiten
  • 28,0% nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
  • 5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 2,1% für die Rohninstallation der Sanitäranlagen
  • 2,1% für die Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 7,0% für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
  • 4,2% für den Innenputz, ausgenommen Beipurzarbeiten
  • 2,1% für den Estrich
  • 2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 2,1% für die Fassadenarbeiten
  • 3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Sollten einzelne der aufgelisteten Raten nicht anfallen, so sind die wegfallenden Prozentsätze auf die übrigen Raten zu verteilen.

Zwar sichert die Vormerkung gegen Verfügungen des Veräußerers, jedoch nicht gegen mögliche Vollstreckungen aus Grundstücksbelastungen (z.B. eine Grundschuld). Ziel ist es also, dass der Erwerber lastenfrei (d.h. ohne Grundschulden) erwirbt. In der Regel wird dies durch ein sog. Freigabeversprechen erreicht. Mit dem Freigabeversprechen sichert die Bank zu, das Grundpfandrecht zu löschen, wenn z.B. der Kaufpreis direkt an die Bank gezahlt wird. Das Freigabeversprechen muss zudem den Vorgaben der MaBV genügen und insbesondere auch für den Fall gelten, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet werden kann.