Der Bauträgervertrag ausführlich erklärt

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1. Vom Vertrag zum ersten Stein

Das Bauvertragsrecht wurde zum 1. Januar 2018 neu reformiert. Erstmals wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) auch umfassende Regelungen zum Bauträgervertrag aufgenommen.

Das BGB definiert den Bauträgervertrag als einen Vertrag,

„der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.“
§ 650u Abs. 1 Satz 1 BGB

Baubeschreibung

Kernstück des Bauträgervertrages ist und bleibt die Baubeschreibung. Die Baubeschreibung enthält Regelungen zur technischen Ausführung des Immobilienbaus, zur Bauausführung und zum Ausbau des Hauses oder der Wohnung. Faktisch ist die Baubeschreibung ein Katalog von Leistungen, die der Bauträger erbringen muss.

Seit dem 1. Januar 2018 ist gesetzlich definiert, was in einer Baubeschreibung erläutert werden muss:

  • allgemeine Beschreibung des Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleistung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  • Angaben zum Energie-, Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
  • Beschreibung des Innenausbaus
  • Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
  • Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie und der Außenanlagen

Darüber hinaus hat die Baubeschreibung eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Sollte der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststehen, so muss eine Dauer für den Bau angegeben werden.

Bestehen zusätzlich Sonderwünsche, so müssen diese in dem Kaufvertrag notariell beurkundet werden.

Der Kaufvertrag wird regelmäßig Regelungen enthalten, wann der Kaufpreis fällig und zu zahlen ist. Der Unterscheid eines Bauträgervertrages zu einem „normalen“ Immobilienkaufvertrag ist, dass das Gebäude oder die Wohnung, die erworben wird, noch nicht fertiggestellt ist. Dem Erwerber ist also daran gelegen, dem Bauträger nicht direkt den vollen Kaufpreis zu zahlen. Der Bauträgerauf der anderen Seite muss sich natürlich für die Erstellung des Bauwerks finanzieren.

Abschlagszahlungen nach Baufortschritt

Diesen vermeintlichen Widerspruch löst die Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) dadurch, dass sie eine Ratenzahlung nach Baufortschritt im Fall eines Bauträgervertrags anordnet.

Nach der MaBV kann der Bauträger bis zu 7 Raten entsprechend dem Baulauf vom Erwerber fordern. Die Raten können sich aus folgenden Teilbeträgen (ausgehend vom vollständigen Kaufpreis) ergeben:

  • 30,0% nach Beginn der Erdarbeiten
  • 28,0% nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
  • 5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 2,1% für die Rohninstallation der Sanitäranlagen
  • 2,1% für die Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 7,0% für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
  • 4,2% für den Innenputz, ausgenommen Beipurzarbeiten
  • 2,1% für den Estrich
  • 2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 2,1% für die Fassadenarbeiten
  • 3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Sollten einzelne der aufgelisteten Raten nicht anfallen, so sind die wegfallenden Prozentsätze auf die übrigen Raten zu verteilen.

Zwar sichert die Vormerkung gegen Verfügungen des Veräußerers, jedoch nicht gegen mögliche Vollstreckungen aus Grundstücksbelastungen (z.B. eine Grundschuld). Ziel ist es also, dass der Erwerber lastenfrei (d.h. ohne Grundschulden) erwirbt. In der Regel wird dies durch ein sog. Freigabeversprechen erreicht. Mit dem Freigabeversprechen sichert die Bank zu, das Grundpfandrecht zu löschen, wenn z.B. der Kaufpreis direkt an die Bank gezahlt wird. Das Freigabeversprechen muss zudem den Vorgaben der MaBV genügen und insbesondere auch für den Fall gelten, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet werden kann.


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2. Voraussetzungen

Bebaubarkeit

Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist die Bebaubarkeit des Grundstücks, d.h. der Bauträger muss über eine entsprechende Baugehmigung verfügen.

Ebenfalls müssen für die Fälligkeit des Kaufpreises alle erforderlichen Genehmigungen erteilt sein. Diese Fälligkeitsvoraussetzung meint nicht die Baugenehmigung, sondern erforderliche Genehmigungen z.B. seitens der Stadt (öffentliches Vorkaufsrecht) oder aufsichtsbehördliche Genehmigungen.

Genehmigung erteilt

Ebenfalls müssen für die Fälligkeit des Kaufpreises alle erforderlichen Genehmigungen erteilt sein. Diese Fälligkeitsvoraussetzung meint nicht die Baugenehmigung, sondern erforderliche Genehmigungen z.B. seitens der Stadt (öffentliches Vorkaufsrecht) oder aufsichtsbehördliche Genehmigungen.


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3. Fälligkeiten und Sicherungen

Auflassungsvormerkung

Eine der wichtigsten Fälligkeitsvoraussetzungen ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Eigentumserwerb des Käufers schützt. Denn normalerweise soll der Käufer nicht direkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, sondern natürlich erst, wenn er den Kaufpreis vollständig entrichtet hat.

Ohne Auflassungsvormerkung im Grundbuch könnte der Bauträger dann aber dieselbe Immobilie ungehindert an einen Dritten verkaufen und den Dritten im Grundbuch als Eigentümer eintragen. Dann hätte der erste Käufer "umsonst" gezahlt und hätte kein Eigentum.

Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann der Grundbuchbeamte aber direkt sehen, dass das Grundstück für jemand anderen „reserviert“ wurde. Auf diese Weise ist der Erwerber vor vertragswidrigem Verhalten geschützt.

Sicherung der Lastenfreistellung

Zwar sichert die Vormerkung gegen Verfügungen des Veräußerers, jedoch nicht gegen mögliche Vollstreckungen aus Grundstücksbelastungen (z.B. eine Grundschuld). Ziel ist es also, dass der Erwerber lastenfrei (d.h. ohne Grundschulden) erwirbt. In der Regel wird dies durch ein sog. Freigabeversprechen erreicht. Mit dem Freigabeversprechen sichert die Bank zu, das Grundpfandrecht zu löschen, wenn z.B. der Kaufpreis direkt an die Bank gezahlt wird. Das Freigabeversprechen muss zudem den Vorgaben der MaBV genügen und insbesondere auch für den Fall gelten, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet werden kann.

Sicherung des Erwerbers

Der Bauträger ist verpflichtet, Zahlungen des Erwerbers zu sichern. Dies erfolgt entweder durch eine Bürgschaft einer Bank, Sparkasse oder Versicherung. Alternativ kann die Sicherheitsleistung auch durch einen Einbehalt bei der ersten Rate (d.h. statt 30% zahlt der Erwerber lediglich 25%), durch die Leistung einer Garantie oder eines sonstigen Zahlungsversprechens erbracht werden.

Abgesichert werden ferner auch alle Ansprüche, die durch eine unzureichende Vertragserfüllung durch den Bauträger entstehen können (z.B. Schadensersatzansprüche, Minderungsansprüche).

Finanzierung des Kaufpreises

In den meisten Fällen wird der Erwerber den Kaufpreis finanzieren wollen. Wichtig ist, die Finanzierung mit der Bank bereits vor der Beurkundung zu klären! Idealerweise sind auch die Fälligkeit des Kaufpreises und der Auszahlungszeitpunkt der Bank aufeinander abzustimmen.

Das Problem ist, dass die Bank auf eine Grundschuldbestellung bestehen wird, da sie das Darlehen nicht unbesichert auszahlen möchte. Der Erwerber allerdings kann über das erworbene Grundstück oder die erworbene Wohnung noch gar nicht verfügen, weil er nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (die Vormerkung hilft hier nicht weiter!).

In der Praxis löst man dieses Problem mittels einer sog. Finanzierungsvollmacht. In dieser Vollmacht ermächtigt der Bauträger den Erwerber, in einem sehr eng definierten Rahmen und unter eng definierten Voraussetzungen, das Grundstück (was noch dem Bauträger gehört) mit einer Grundschuld der finanzierenden Bank zu belasten.


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4. Mängel, Abnahme, Fristen

Mängel am Bauwerk

Gibt es Mängel am Bauwerk, so hat der Erwerber folgende Ansprüche:

  • Nacherfüllung (Nachbesserung, d.h. Beseitigung des Mangels)
  • Selbstvornahme nebst Vorschussanspruch (aber erst, wenn eine Nacherfüllung nicht in Betracht kommt)
  • Schadensersatz
  • Minderung
  • Rücktritt

Mängelrechte können erst geltend gemacht werden, wenn für das Bauwerk die Abnahme erklärt wurde!

Der Erwerber hat zudem die Möglichkeit, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Teilzahlungen in angemessener Höhe auszuüben. Als angemessen wird das Doppelte des zur Mängelbeseitigung Erforderliche angesehen.

Abnahme

Mit der Abnahme billigt der Erwerber das erstellte Werk als im wesentlichen vertragsgemäße Leistung. Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Erwerber über, die Mängelrechte werden anwendbar und der Vergütungsanspruch des Bauträgers wird fällig.

Die Abnahme erfolgt in der Regel bei einer gemeinsamen Besichtigung des Bauwerks durch den Erwerber und den Bauträger, bei der der Zustand des Bauwerks und etwaige Mängel in einem Protokoll festgehalten werden (förmliche Abnahme). Hat der Erwerber eine Eigentumswohnung erworben, so muss er nicht nur die Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Außenwände) abnehmen.

Möglich ist aber auch, die Abnahme fiktiv zu erklären, z.B. wenn der Bauträger eine Frist für die Abnahme des Bauwerks gesetzt hat und der Erwerber nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels die Abnahme verweigert hat.

Verjährung

Die Mängelrechte verjähren 5 Jahre nach der Abnahme

Schlussrechnung

Nach neuem Recht hat der Bauträger dem Erwerber eine prüffähige Schlussrechnung zu erteilen, die eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und nachvollziehbar sein muss. Relevant wird eine Schlussrechnung in dem Fall, in dem es - z.B. durch Sonderwünsche - zu einer Kaufpreisänderung gekommen ist. Bleibt es bei dem vertraglich festgelegten Kaufpreis, so ist auch eine Schlussrechnung nicht von Nöten. Ein gewissenhafter Bauträger wird jedoch ohnehin die korrekte Abrechnung der Sonderpositionen im Rahmen der Zahlungsaufforderung für die Schlussrate vornehmen.

Zwei-Wochen-Frist

Üblicherweise veräußert ein Bauträger Immobilien an Verbraucher. Da der Verbraucher aus Sicht des Gesetzgebers besonders schutzwürdig ist, muss der Erwerber den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten. Dies gilt auch für die Baubeschreibung und bei Eigentumswohnungen auch für die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung.

Ziel ist es, dass der Erwerber ausreichend Zeit hat, sich mit den Unterlagen auseinanderzusetzen und technische, finanzielle oder steuerliche Fragen vorab zu klären.

Persönliche Anwesenheit bei der Beurkundung

Der Kaufvertrag darf grundsätzlich nur bei persönlicher Anwesenheit beurkundet werden. So wird sichergestellt, dass der Erwerber als Verbraucher umfassend vom Notar belehrt werden kann. Ausnahmsweise kann der Erwerber auch eine Vertrauensperson bevollmächtigen, sollte er den Beurkundungstermin nicht selbst wahrnehmen können. Die Vollmacht bedarf dann allerdings auch der notariellen Beurkundung!


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5. Beurkundung

Persönliche Anwesenheit bei der Beurkundung

Der Kaufvertrag darf grundsätzlich nur bei persönlicher Anwesenheit beurkundet werden. So wird sichergestellt, dass der Erwerber als Verbraucher umfassend vom Notar belehrt werden kann. Ausnahmsweise kann der Erwerber auch eine Vertrauensperson bevollmächtigen, sollte er den Beurkundungstermin nicht selbst wahrnehmen können. Die Vollmacht bedarf dann allerdings auch der notariellen Beurkundung!